Ваш город Москва
  • Москва
  • Пермь
  • Казань
  • Нижний Новгород
  • Уфа
  • Красноярск
  • Новосибирск
  • Самара
  • Саратов
  • Екатеринбург
Практика экспертизы в строительстве и независимой оценки

Проведение строительного контроля (технадзора)

Строительный контроль — перечень экспертно-аналитических мероприятий, проведение которых позволяет обеспечить соблюдение указанных в проекте сроков, расценок, объемов и качества для исполненных работ и израсходованных стройматериалов. Вместе с этим, специалисты отслеживают то, чтобы в ходе работ не возникало противоречий:

  • требованиям технических регламентов;
  • условиям, сформулированным по результатам инженерных изысканий;
  • положениям градостроительного плана для того участка, который осваивается.

В нормативных документах до 2012 года у строительного контроля было другое название — технический надзор.

Необходимость в проведении строительного контроля возникает, когда ведутся строительные и ремонтные работы, а также реконструируются объекты капстроительства. Организует этот процесс то лицо, которое проводит сами строительные работы. Бывает, что строительство, капремонт или реконструкция проводятся по договору, но и здесь за контроль качества строительных работ отвечает заказчик или застройщик. У каждого из этих лиц есть возможность привлечь проектировщика для проведения проверки того, не исполняются ли работы с нарушением проекта.

За заказчиком по ГК РФ закрепляется право привлекать профессионалов для выполнения строительного контроля и осуществления надзорных функций на стройплощадке. Если заказчик не обладает необходимыми навыками или по другим причинам не может самостоятельно заниматься надзором, то для этого могут приглашаться третьи лица. Ими являются организации и ИП, за которыми возможность проведения строительного контроля при строительстве закрепляется наличием соответствующего допуска СРО. У привлекаемого третьего лица появляется не только надзорная функция. Оно также может принимать определенные решения от имени заказчика. Делается это, естественно, в рамках собственной компетенции и при проведении необходимых согласований с нанимателем. Заказчик, привлекающий стороннюю инспекцию технического надзора, в соответствии с ГК РФ не обязан получать на это согласие подрядчика.

Работа службы технического надзора и ее цели

Контролем выполнения строительных работ занимаются для обеспечения следующих моментов:

  • высокого качества строительных, ремонтных и прочих работ;
  • применения только прописанных в проекте стройматериалов;
  • реализации проекта в рамках рассчитанной ранее сметной стоимости.

Участие квалифицированных инженеров строительного контроля дает возможность предотвратить появление многих неприятных моментов, которыми часто характеризуется строительство. Перечислим основные ошибки, которые здесь получается избежать:

  • всевозможные последствия нарушений строительных технологий, существующих нормативов и прописанных в проекте условий, среди которых наиболее часто встречаются неравномерности осадки зданий, появление деформаций и трещин, а в наиболее тяжелых случаях и разрушение строений;
  • не имеющее оснований увеличение расходов по проекту, нередко вырастающих в бесконтрольной ситуации на 30-50%;
  • появление ошибок в исполнительных технических документах, из-за которых становится сложнее обнаруживать произошедшие в ходе стройки нарушения и факты намеренного невыполнения подрядчиком условий проекта. Эти же нарушения в дальнейшем создают трудности для эксплуатации зданий в нормальном режиме;
  • различные нарушения экологического характера, связанные с применением не предусмотренных проектом материалов и несоблюдением технологий;
  • сдвигание сроков выполнения проекта и провоцируемое им снижение его рентабельности.

Необходимость в контроле строительных объектов возникает для:

  • жилой застройки;
  • коммерческой недвижимости различного назначения;
  • производственных зданий и сооружений;
  • объектов из категории «культурное наследие».

Работа контролера направлена, в первую очередь, не на то, чтобы обнаруживать факты брака и совершенные нарушения. На службе технадзора, прежде всего, лежит задача по предотвращению принятия и воплощения тех технических решений, которые могут спровоцировать снижение качества объекта.

Особенности ведения технадзора в строительстве

Большая значимость контрольных мероприятий отражается в том, что порядок проведения строительного контроля прописывается в принимаемых государством нормативно-правовых актах. Контрольные процедуры осуществляются силами рабочей группы, состоящей в зависимости от проекта из инженерных специалистов, которые разбираются в:

  • общестроительных работах;
  • электромонтажных работах;
  • водопроводе;
  • сантехнике и канализации;
  • вентиляции и кондиционировании.

Инспекция технадзора, помимо этого, может включать в свой состав инженера-проектировщика и специалиста, занимающегося разработкой и анализом сметных документов.

Набранная группа выполняет на объекте нужные перечень действий с разной периодичностью, определяющейся конкретными проектными требованиями и степенью сложности выполняющихся работ. По итогам каждого визита на подконтрольный объект разрабатываются отчетные документы, в которых:

  • описываются дефекты и нарушения, найденные при проверках;
  • приводятся выдержки из нормативной и технической документации, подтверждающие то, что нарушения действительно имеют место;
  • даются фотографии, на которых видны дефекты;
  • указываются графики выполнения работ, таблицы расхода средств и прочие важные моменты.

Инженер технического надзора прикрепляется к каждому конкретному объекту. Если ему нужно выполнять обширный перечень обязанностей, то специалист находится на месте весь рабочий день. Его повседневная работа заключается в следующем:

  • отслеживание того, чтобы работы выполнялись с должным уровнем качества;
  • составление исполнительной документации;
  • заполнение журналов работ;
  • визиты на совещания по рабочим моментам и так далее.

При наличии производственной необходимости этот инженер может работать также и во вторую смену, на праздники и по выходным. Прочие инженеры с узкими специальностями привлекаются, если в них есть необходимость. Для них тоже существует возможность прикрепления к конкретным объектам.

Контроль строительных работ проводится на высоком качественном уровне, в том числе, из-за наличия перекрестного контроля, который осуществляется периодически посещающим объект с инспекциями главным инженером. Инспекторы технадзора регулярно готовят для заказчика письменные отчеты с описанием хода работ, а также зафиксированных и ликвидированных недостатков. Этот документ обычно составляется ежемесячно.

У сотрудников службы строительного контроля на рабочем месте есть:

  • ПК или ноутбук со справочной литературой и базой необходимой нормативной документации;
  • цифровой фотоаппарат;
  • простые ручные измерительные инструменты;
  • более сложный инструментарий, в том числе, оснащенные зондами многофункциональные термометры, пирометры и приборы для измерения прочности бетона.

Когда проект завершается, служба строительного контроля является одним из участников процесса его сдачи Государственной приемочной комиссии.

Иногда бывает так, что технический надзор инициируется уже в ходе строительства. В такой ситуации правильно сначала предварительно тщательно обследовать здание для того, чтобы понять, где были нарушены технологии и допущены конструктивные дефекты, а также своевременно устранить их (по мере возможности). Такой подход значительно снижает риски снижения в будущем качества строительства.

Если на объекте фиксируется аварийная ситуация, ответственное за технический надзор в строительстве лицо обязывается уведомить об этом представителей государственного строительного контроля.

Как выполняется строительный надзор и контроль

Строительные компании, занимающиеся реализацией крупных проектов, обычно вводят в свою структуру подразделение, которое берет на себя функции осуществления строительного контроля. В прочих случаях этим занимается сторонняя организация, которая не контролируется инвестором или генеральным подрядчиком.

Решение проблем строительного технадзора под силу только профессионалам, так как тут нужно:

  • работать со всем спектром проектной документации;
  • проверять в процессе возведения здания его отдельные узлы и конструкции;
  • следить за качеством применяющихся стройматериалов;
  • отслеживать соблюдение строительных технологий.

Все правила и нормы строительства не могут быть знакомы инвестору, так как его деятельность связана с решением совершенно иных вопросов. У подрядчиков соответствующие знания и навыки есть, но они не должны заниматься проверкой самих себя, потому что такая система контроля будет далека от идеала. В некоторых строительных компаниях вводится соответствующая должность, и ставящийся на нее специалист принимает на себя обязанности технадзора. Конечно, он берет на себя всю ответственность за входящие в его компетенцию вопросы, но от этого все равно не становится полностью независимым. Здесь наиболее правильным выбором будет третья незаинтересованная сторона, которая обладает требующимся опытом и допусками на необходимые работы.

Наибольшая заинтересованность в правильной организации операционного контроля качества строительных работ сохраняется у инвестора. На реализацию проекта идут его собственные средства, поэтому он хочет, чтобы работы выполнялись строго по плану при поддержании нужного качества и соблюдении установленных сроков. Чтобы строительство было качественным, в нем обязательно должен участвовать инженер технадзора. Члены инспекции — это опытные профессионалы, которые умеют работать с:

  • просчетами прорабов, допускаемыми при чтении чертежей;
  • ошибками рабочих, которые пропускаются организующими работы прорабами.

Эти ошибки очень важно найти и ликвидировать до того, как они повлияют на качество строительства.

Лица, проводящие проверки технадзора, обычно не встречают препятствий со стороны генерального подрядчика или компании-исполнителя строительных работ. Это объясняется очень просто — строители сами заинтересованы в существовании третьей стороны (независимого наблюдателя), который ведет следующую работу:

  • проводит тщательные осмотры и обнаруживает допущенные нарушения;
  • подтверждает то, что работы выполняются на заданном высоком уровне качества;
  • согласует с проектировщиком требующиеся изменения в проекте.

Проекты корректируются достаточно часто, например, если инспекцией технического надзора в них находятся нарушения или со стороны заказчика строительства (инвестора) вносятся какие-то изменения.

Перед строительно-техническим контролем стоит задача по обеспечению того, чтобы все строительно-монтажные работы выполнялись без нарушений разработанного проекта. При строительстве могут изменяться конструктивные элементы зданий, и все такие корректировки находят свое отражение в проектных документах.

Контролем строительного качества в рамках своих обязанностей занимается технический заказчик. Эксперты, занятые проведением технического надзора, не должны привлекаться к следующим процедурам:

  • согласования проекта;
  • оформление разрешений на строительство;
  • авторский надзор.

К услугам технадзора прибегают не только в случаях ведения строительства в обычном режиме, но и при консервировании строительных объектов по разным причинам. Привлеченная команда экспертов будет здесь гарантией того, что качество проведенных строительных работ сохранится, а также ее участие увеличит вероятность успешного перезапуска стройки в будущем.

В обязательном порядке контроль строительно-монтажных работ проводится в отношении всех закладываемых на объекте инженерных коммуникаций. Проверочные действия проводятся еще на стадии подготовительных работ, когда строительные работы на площадке не запущены. Элементы инженерных коммуникаций практически всегда прокладываются скрытно, в связи с чем владелец здания лишен возможности правильно проконтролировать качество работ, которые были проведены. Это одна из причин того, почему ему нужен технадзор, квалификация экспертов которого будет залогом уверенности отсутствия нарушений в данных вопросах.

Предоставление услуг строительного контроля — это прерогатива специалистов, обладающих высокой квалификацией в сфере строительства. Для этого занятия привлекаются инженеры, получившие профильное высшее образование, хорошо знающие все виды технического надзора и технологии его реализации.

Проведение строительного контроля помимо моментов технического характера также тесно связано с экономическими вопросами. На инженеров здесь, помимо прочего, возлагается задача по отслеживанию того, чтобы строительный объект удовлетворял экономическим показателям, предусматривающимся его назначением. Технадзор организуется в соответствии с четким планом, согласованным с планом осуществления строительно-монтажных работ.

Весь период строительства сопровождается контролем качества строительно-монтажных работ вплоть до того момента, пока здание не будет принято и введено в эксплуатацию. Подготовка надзорных процедур и их запуск происходят еще в тот момент, когда возведение объекта только готовится. Сторонами заключается договор на технадзор, в котором прописывается компетенция инженеров, их задачи и функции. Отдельные мероприятия могут проводиться специально привлеченными другими исполнителями — компаниями и ИП с опытом выполнения специальных работ и допусками на них. Кроме электриков, сантехников и специалистов по вентиляции могут быть задействованы специализированные лаборатории, занимающиеся контролем качества стройматериалов, к примеру, испытывающие бетонные смеси.

Различные виды технического надзора

В комплексный технический надзор заказчика входит достаточно большое количество работ. Именно инженерами технадзора решаются следующие задачи:

  • проверяется, есть ли на используемые подрядчиком стройматериалы и оборудование необходимые документы. Сюда относятся, например, бумаги, составляемые по итогам входного контроля и лабораторных испытаний;
  • контролируются условия хранения стройматериалов и оборудования. При фиксации нарушений по требованию технадзора может последовать запрет на их использование;
  • проверяется, насколько правильно составляется проектная и исполнительная документация;
  • контролируется соблюдение технологий строительства;
  • проверяется в случайном порядке, нет ли нарушений в точности размещения конструктивных элементов строительного объекта;
  • проверяется соблюдение порядка подачи уведомлений в контрольные органы при авариях на объекте;
  • контролируется то, не нарушается ли в ходе ведения строительных работ утвержденный календарный план и условия договора. При отсутствии нарушений по результатам проверок совместно с исполнителем подписываются двусторонние акты. Запуск следующего этапа строительства производится только после успешного подписания этих актов, которым подтверждается отсутствие нарушений или их полное устранение;
  • дается конечная оценка степени соответствия объекта разработанному проекту и нормативным документам. Делается это также совместно с исполнителем.

Обязательной система строительного контроля сегодня является для широкого спектра объектов застройки. В какой форме будут проводиться контрольные процедуры — решает заказчик. Права технадзора могут браться на себя застройщиком или инвестором, но со значительно более высокой эффективностью эти вопросы решаются третьей стороной. Договор на выполнение технадзора с заказчиком подписывается только в том случае, если у него есть соответствующее разрешение на строительство.

Расценки на услуги определяются сложностью объекта и реализуемой схемой строительного контроля. Они обычно находятся в диапазоне 2-5% от той общей суммы, которая прописана в смете на строительство. Если речь идет о простом объекте, то здесь часто бывает достаточно одного инженера, периодического появляющегося для проведения проверок. Если строительство сложное и масштабное, то тут уже может потребоваться целая команда экспертов, которые плотно вовлекаются в строительные работы. На то, чтобы окупились все расходы, связанные с привлечением независимой инспекции, обычно достаточно первых месяцев ее деятельности. Работа в проекте инженеров технического надзора обеспечивает своевременную сдачу объекта при отсутствии нареканий контролирующих органов. Вместе с этим достигается серьезная экономия инвестируемых средств.

При наличии профессионального технического надзора в строительстве появляются дополнительные гарантии того, что подрядчик не будет нарушать существующие СНиПы, а также постарается соблюдать прописанные в смете расценки и установленные сроки окончания работ. Не стоит принимать на себя нехарактерные контрольные функции, правильнее поручать их сторонним специалистам. Заказчик в таком случае выигрывает в нескольких моментах:

  • не происходит траты времени и сил на непрофильную активность;
  • не усложняется документооборот;
  • на руки получаются обладающие полной юридической силой официальные отчеты.

В будущем документы технадзора могут потребоваться для отстаивания своей позиции в различных спорных ситуациях во внесудебном порядке или в суде.

Вопросы и ответы по теме строительного технического контроля

1. Готовлюсь к началу строительства коттеджа. От соседей и с форумов в сети не раз слышал, что по вине подрядчиков изначальная стоимость строительных работ может быть завышена в несколько раз. При отсутствии больших бюджетов любая мысль о переплате ставит под сомнение возможность завершения стройки. Подскажите, в какой момент должны приглашаться эксперты по строительному техническому надзору?

Вы правы, обрисованная ситуация встречается достаточно часто. Нужно понимать, что строительство удорожается нередко по вполне объективным причинам, хотя и от действий подрядчика тут зависит очень многое. Приглашенные эксперты для организации строительного контроля — это наиболее правильный выбор для того, чтобы стоимость либо вообще не была завышена, либо превышение оказалось незначительным и имеющим все основания. Профессиональный технадзор должен быть запущен как можно раньше, правильным будет начать его еще на стадии проектирования. Тщательный анализ экспертом каждого этапа строительства поможет свести к минимуму превышения по итогам строительства той суммы, которая изначально была прописана в смете. Значимым моментом здесь является также то, что специалист по техническому надзору будет организовывать переговоры с привлечением подрядчика и заказчика. Они необходимы для решения различных спорных вопросов, касающихся, в том числе, найденных недостатков и их ликвидации. По необходимости здесь также могут вноситься корректировки в утвержденный ранее проект.

2. Сколько придется заплатить за услугу по организации технического надзора? Привязывается ли оплата к общей стоимости строительства?

Да, может быть привязка к итоговой сумме в смете, но так происходит только в ситуациях, когда речь идет о комплексном осуществлении технического контроля. Инспекторы в таких случаях сопровождают объект с момента разработки его проекта до того, пока он не будет сдан в эксплуатацию. В ситуациях, когда специалисты проводят только выборочные контрольные процедуры, услуги технадзора будут оплачиваться в соответствии с их сложностью и затраченным временем.