Ваш город Москва
  • Москва
  • Пермь
  • Казань
  • Нижний Новгород
  • Уфа
  • Красноярск
  • Новосибирск
  • Самара
  • Саратов
  • Екатеринбург
Практика экспертизы в строительстве и независимой оценки

Функции, выполняемые техническим заказчиком

Инвесторы строительства обычно привлекают при реализации проектов сторонних представителей своих интересов, которые называются техническими заказчиками. Они сопровождают проекты своего нанимателя на всем протяжении их реализации и на профессиональном уровне решают любые появляющиеся вопросы технического и юридического свойства. На техзаказчике лежит всесторонняя ответственность перед инвестором за то, насколько в ходе строительства соблюдаются технические и экономические моменты (в том числе, на этапе проектирования). Вместе с этим, он отстаивает финансовые интересы своего нанимателя. Стороны закрепляют свои отношения договором с перечислением в нем условий сотрудничества. Среди прочих условий указывается здесь и тот объем ответственности, который ложится на каждого из подписавших.

В перечне обязанностей технического заказчика одним из главных моментов является проведение строительного контроля. Каждая стадия строительства в ходе него внимательно проверяется, обнаруженные ошибки и нарушения технологий фиксируются и своевременно устраняются.

К важным функциям технического заказчика в строительстве относится также контроль тех средств, которые вкладываются инвестором и расходуются на реализацию проекта. Наиболее важно в данном случае ограничить перерасход денег. Полного его исключения добиться нельзя, но все случаи превышения сметы должны иметь четкое обоснование.

Инвестор при составлении договора с техническим заказчиком может возложить на него любой объем обязанностей, в том числе, и полноценное проведение всех стадий реализации инвестпроекта. К услугам технического заказчика может относиться все от собирания исходно-разрешительной документации перед разработкой проекта до оформления разрешений в момент ввода построенного объекта в эксплуатацию. В случае надобности он займется и другими действиями, в том числе, оформит необходимые договоренности с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями.

Если говорить тезисно, то служба технического заказчика решает задачи следующего плана:

  • сбора и подготовки исходно-разрешительных документов;
  • сопровождения процесса проектирования;
  • проведения экспертизы проектов;
  • получения разрешений на строительство;
  • ведения технического надзора строительства;
  • ввода объектов в эксплуатацию.

Движущая сила строительства — технический заказчик

У многих сложилось неправильное представление о техническом заказчике как о вспомогательном органе, который готов правильно и оперативно подготовить разрешительные документы и согласовать необходимые моменты. В действительности же это партнерская компания, специалисты которой являются экспертами в следующих вопросах:

  • как организовать работы на стройплощадке;
  • как получить ТУ, чтобы подключиться к инженерным сетям;
  • как контролировать расход инвестируемых средств и так далее.

На компанию, ставшую на объекте техническим заказчиком, возлагается ответственность за управление всем процессом строительства, а также за организацию эффективной совместной работы всех его участников. Ее же обязанностью является технический надзор, предполагающий обеспечение высокого качества строительства при соблюдении тех сроков, которые прописаны в проекте.

Официальное появление понятия технический заказчик относят к 1980-м годам, когда в Госстрое было выпущено касающееся этого вопроса положение. Госзаказчиком была создана специальная служба, которая отвечала за подготовительные работы перед строительством и технадзор. Наиболее вероятным моментом появления понятия единого технического заказчика называется выделение в особый раздел инвестиционных вопросов среди всего перечня проблем, решаемых заказчиком-застройщиком. Работавшая в те годы служба технического заказчика в строительстве полностью справлялась с переданными ей функциями, касающимися, в том числе, контроля качества строительных работ. Когда разрушилась страна, и не стало советской системы хозяйствования, у этой службы оказалась наилучшая подготовка к работе в полностью изменившихся обстоятельствах.

Обычно создающиеся в качестве ООО компании — технические заказчики объективно нужны на строительном рынке, потому что они ведут сложную работу, требующую знаний, получить которые можно только за много лет практической деятельности. При этом нигде пройти обучение данной специальности нельзя, и все, кто занимается осуществлением функций технического заказчика, наработали нужные навыки на практике.

Если говорить о текущем времени, то технический заказчик в строительстве — это совсем недавно признанное на официальном уровне понятие, которое было закреплено в документах. Полноправным субъектом строительной индустрии он был признан в 2011 году. Гражданский кодекс пополнился определением, указывающим на то, что техзаказчиком называется юрлицо или профессионально работающее физлицо, наделяющееся застройщиком необходимыми полномочиями и получающее возможность действовать от его имени. В ГК РФ предусматривается, что функции застройщика и технического заказчика может исполнять одно и то же лицо. Это значит, что застраивающая территорию компания может обойтись без привлечения профессионалов со стороны и взять на себя исполнение обязанностей техзаказчика.

Задачи, решаемые в ходе работы технического заказчика

Для получения полноценного представления о том, насколько серьезную работу выполняет служба единого технического заказчика, необходимо рассказать о его деятельности более подробно. Начинаются действия техзаказчика с того, что он подготавливает предпроектную и проектную документацию, а также осуществляет управление проектом в ходе его создания и получения согласований. Под его руководством выстраивается эффективное взаимодействие всех сторон процесса:

  • непосредственные заказчики, они же инвесторы;
  • проектировщики;
  • подрядчики;
  • госорганы, выдающие нужные разрешения.

В департаменте технического заказчика принимаются во внимание интересы каждой из сторон, и одновременно с этим им обеспечивается своевременная сдача объекта, характеристики которого не нарушают нормативной документации и проектных условий.

Началом работ можно считать выделение под застройку участка, в отношении которого разработан и утвержден градостроительный план. Опираясь на него, отдел технического заказчика готовит сразу несколько важных документов:

  • договор, подтверждающий право аренды;
  • договор, позволяющий безвозмездно использовать землю в течение определенного срока, пока будет разрабатываться проект и непосредственно производиться строительство;
  • документы, закрепляющие нужный формат земельно-имущественных отношений;
  • документы, обеспечивающие перевод земли в необходимую категорию.

Когда завершены разработка и согласование архитектурно-планировочной концепции, наступает время получения технических условий, позволяющих подключить объект к городским инженерным коммуникациям. Компания, на которую возложено исполнение функций технического заказчика, занимается не только получением этих документов. Все выданные ТУ должны пройти через процедуру подтверждения действия в различных эксплуатирующих организациях. В данном случае оказание услуг технического заказчика предполагает налаживание контакта со службами, которые поставляют на объекты:

  • электроэнергию;
  • газ;
  • горячую и холодную воду (а также производят водоотведение);
  • тепло;
  • радиосигнал;
  • телефонную связь;
  • уличное освещение и прочее.

Когда пройдены все эксплуатирующие организации, техзаказчик приступает к подготовке конкурса, в рамках которого будет выбрана проектная организация. Им комплектуется пакет документации, включающий в себя:

  • ТУ, требующиеся для подключения коммуникаций;
  • разработанный для участка градостроительный план;
  • имеющую привязку к участку архитектурную концепцию;
  • геоподоснову и прочее.

Далее техническим заказчиком в строительстве с подобранным проектировщиком заключается договор с четким определением в нем сроков выполнения работ. После разработки проекта его обязательно согласуют в департаменте архитектуры и других контрольных органах. Помимо этого проектная документация подвергается различным экспертным проверкам, в ходе которых устанавливается, нет ли в ней нарушений правил промышленной, пожарной и экологической безопасности.

По завершении всех необходимых согласований проекта система единого технического заказчика производит его передачу инвестору. Последним производится запуск тендера, в рамках которого подбираются компании, которые будут:

  • выполнять необходимые работы в качестве подрядчика;
  • поставлять на объект строительные материалы и оборудование.

На этой стадии обязанности технического заказчика в строительстве заключаются в том, что он готовит материалы для конкурсов и следит за тем, чтобы они состоялись в установленные сроки.

Когда проект полностью разработан, определены компании, которые будут его реализовывать, и им обозначены требования к объекту, техзаказчик запускает процедуру получения разрешения на ведение строительных работ. Для земельного участка должен быть оформлен отвод под застройку, на период ведения строительства эксплуатационные службы города должны разрешить пользоваться действующими коммуникациями. Если потребуется проводить работы там, где находятся воздушные ЛЭП, подземные коммуникации и всевозможные инженерные сооружения, то они также должны быть согласованы.

На технического заказчика по определению возлагаются все вопросы, которые встают при подготовке земельного участка под строительство. Он берет на себя руководство, в том числе, и в тех случаях, когда нужно пересадить или вырубить деревья, попавшие в зону застройки. Сделать это не так уж просто, для начала нужно доказать, что вырубать деревья действительно необходимо. Прежде чем здесь будет принято какое-то решение, на строительной площадке обязательно должны побывать сотрудники администрации из того департамента, который курирует эти вопросы.

Заказ услуг технического заказчика в строительстве предполагает, что он в рамках своей зоны ответственности будет заниматься следующими вопросами;

  • создавать геодезическую разбивочную основу для будущей стройки;
  • производить разбивку осей и трасс для строящихся зданий;
  • выполнять в ходе строительства мониторинговые проверки зданий и сооружений;
  • курировать работы по геологоразведке и бурению, которые включаются в состав изыскательской деятельности в рамках подготовки к стройке.

 

Здесь приведен не весь список функций технического заказчика в проектировании и при проведении подготовительных работ на строительной площадке. Однако из приведенной информации можно хорошо понять, какой существенный объем работы возлагается на техзаказчика, привлекаемого инвестором по договору.

Какую ответственность несет технический заказчик в ходе строительства

Техзаказчик в ходе стройки ведет технический надзор и контроль. Он проверяет использующиеся стройматериалы и конструкции на соответствие заданному уровню качества, а также следит за исправностью работающего на объекте оборудования. Инспекторские функции на себя берет руководитель службы технического заказчика, так как он строго следит за следующими моментами:

  • объем выполненных работ по документам и в реальности;
  • сроки проведения работ с отслеживанием отставаний и опережений графика;
  • соответствие результата работ заданному качеству;
  • стоимость выполненных работ и ее соответствие смете.

По окончании строительства завершается и работа техзаказчика. Им подготавливаются бумаги, требующиеся для нормального прохождения таких процедур как приемка объекта и ввод его в эксплуатацию. Привлекавший техзаказчика непосредственный застройщик получает от него всю документацию, которая нужна при оформлении права собственности. Здесь речь идет, прежде всего, о документах БТИ и необходимых гарантийных обязательствах.

Отдельным вопросом в выполнении функций технического заказчика является отслеживание того, каким образом расходуются инвестированные средства. Техзаказчик в этой связи делает следующее:

  • согласует стоимость строительства со всеми подрядчиками и субподрядчиками;
  • проверяет те счета на оплату, которые были предъявлены за выполненные работы;
  • контролирует расход денежных средств, сверяясь с утвержденной сметой;
  • отслеживает то, насколько достоверно ведется бухучет;
  • своевременно готовит отчеты технического заказчика, в которых рассказывается об использовании выделенных денег.

Для чего инвестор привлекает технического заказчика

На сегодня продолжает оставаться распространенным мнение о том, что инвестор наиболее заинтересован в привлечении по договору на услуги технического заказчика третьей стороны только в том случае, если нужно управлять единичным большим проектом. В ситуациях с крупными долгостроями делается выбор в пользу создания в качестве собственного подразделения структуры службы технического заказчика. Нужно сказать, что эти принципы продолжают работать, и техзаказчик появляется внутри многих серьезных игроков рынка. Впрочем, такие схемы постепенно отходят, и все чаще инвесторы привлекают сторонние организации по договору оказания услуг технического заказчика независимо от величины проекта.

Инвестору, привлекающему техзаказчика, нужно, чтобы он не только решал все управленческие задачи, но и осуществлял профессиональный консалтинг. В договоре на функции технического заказчика четко прописывается, чем он должен заниматься — полностью сопровождать проект или контролировать лишь его отдельные этапы.

Инвестору стоит начать работать с техзаказчиком на самом старте выполнения проекта, то есть когда оформляются различные разрешения и проводятся согласования. Глубиной погружения технического заказчика в проект определяются возможности по его дальнейшей оптимизации, и вместе с этим экономия денег и времени.

В задачи техзаказчика также входит обеспечение эффективного взаимодействия между заказчиком-застройщиком и проектировщиками. Предварительно здесь происходит ознакомление с требованиями инвестора к будущему объекту, после чего они пересказываются архитектору в понятной для него форме. Проектировщики тоже могут общаться с застройщиком, и их тезисы также должны быть обличены в понятные слова для тех, кто не является профессионалом в строительных технологиях. Для технического заказчика по ходу проектирования важно, чтобы были учтены интересы всех сторон процесса. В то же время действия каждого из участников должны находиться в рамках установленных правил.

Стоимость услуг технического заказчика включает консультирование инвестора по всем необходимым вопросам. Разъяснения даются максимально полные и подробные, так как инвестирующая деньги сторона в большинстве случаев не имеет достаточного объема знаний в области капитального строительства.

Стоимость технического заказчика увеличивает затраты инвестора, однако из-за этих дополнительных расходов в итоге происходит значительная экономия. Если пойти по пути централизации функций технического заказчика, то это приведет к выстраиванию процесса строительства в правильном русле. Реализация каждого из этапов в данном случае происходит без возникновения незапланированных затрат.

При исполнении проектов строительства возникают самые разные вопросы, которые ведут к нарушениям ранее утвержденных планов и составленных бюджетов. Техзаказчик здесь занимается тем, что пытается разрешить их таким образом, чтобы инвестор понес как можно меньше дополнительных расходов. Решать все эти вопросы нужно с максимальной оперативностью, потому что сорванные сроки строительства провоцируют резкий рост финансовых потерь. В некоторых случаях у реализующегося проекта выявляются такие особенности, которые ведут к необходимости полного пересмотра стратегии его развития и внесения серьезных корректировок в проектные документы. Если застройщик позволяет техническому заказчику глубоко войти в проект, то он получает не только партнера. У него появляется настоящее доверенное лицо, которое занимается представлением его интересов на стройплощадке. Техзаказчик отслеживает объем и качество выполненных работ, а также следит за тем, чтобы финансовые ресурсы расходовались с наибольшей эффективностью. Окончательным итогом его работы становится отслеживание того, с какой рентабельностью производится реализация каждого из этапов проекта.

Положение о техническом заказчике закрепляет за ним целый ряд обязанностей, из которого следует, что экспертными знаниями в строительной отрасли его компетенция не ограничивается. За техзаказчиком также закрепляется необходимость быть профессиональным менеджером, способным к организации любого рабочего процесса и проведению переговоров на любом уровне.

Работа службы технического заказчика в вопросах и ответах

1. Согласовываем с потенциальным нанимателем текст договора технического заказчика на проектирование с последующим общим сопровождением проекта. Заметили, что та сторона пытается внести в него пункты, больше характерные для инвестиционного соглашения. Допустимо ли это? Если говорить проще, то заказчик-застройщик хочет видеть в нас не только техзаказчика, но и лицо, которое еще и непосредственно вложится деньгами в его проект. Обоснование этому дается следующее — он хочет, чтобы мы были более заинтересованы в успешности реализации проекта.

Наш ответ — нет, это недопустимо. Инвестор тут напрямую нарушает принципы организации строительства с участием технического заказчика в качестве привлеченного третьего лица. Техзаказчик не должен становиться инвестором в том строительном проекте, который он обслуживает. Для него недопустим переход в разряд заинтересованных сторон. В действии такого запрета заинтересован, в первую очередь, сам инвестор, перекладывающий все технические вопросы по проекту на независимое третье лицо в то время, пока он сам организует процесс в общем, и решает «политические» вопросы. Похоже, что вы ведете переговоры с неопытным инвестором, скорее всего, новичком в этих делах. Есть и другой вариант — ваш потенциальный наниматель заинтересован в реализации каких-то сомнительных схем.

2. Вхождение в СРО — это обязательный момент для технического заказчика?

Обязательного правила о нахождении в составе СРО для тех, кто выполняет функции технического заказчика, нигде не прописано. При этом в федеральных законах, а также Гражданском и Градостроительном кодексах прописаны нормы, в соответствии с которыми техзаказчик лишается возможности проводить определенные работы без допуска СРО. Например, это относится к такому важному моменту, как контроль качества ведущихся на объекте строительных работ.

3. Технический заказчик обязан заключать договоры с подрядчиками только от имени своего нанимателя? Или он может делать это от своего имени?

Один из главных регламентирующих документов для технического заказчика — это Градостроительный кодекс, и в нем говорится о том, что он может быть только агентом инвестора, который при привлечении подрядчиков действует от имени своего нанимателя. Вы можете ознакомиться с типовым договором технического заказчика (образец его несложно найти в Интернете), и станет ясно, что это один из подвидов агентского договора. Это значит, что оформлением счетов-фактур и прочей документации техзаказчик может заниматься только как привлеченный агент.

Из практики мы знаем случаи обхода описанных правил. Технические заказчики действительно сами напрямую подписывают с подрядчиками необходимые договоренности, а расходы по ним перевыставляются нанявшему их застройщику. Тут практикуется использование сводных счетов-фактур и подписываемых тремя сторонами договоров (инвестор, подрядчик, техзаказчик). Сопровождающие строительство акты КС-2 и КС-3 тоже подписываются в трехстороннем формате, а счета-фактуры выписываются на непосредственного застройщика. Для службы технического заказчика организация финансирования не предусматривается, она получает лишь прописанное по договору денежное вознаграждение.

Описанная схема иногда реализуется, но мы предупреждаем, что она входит в противоречие с базовыми правилами деятельности техзаказчика. Более того, здесь возникает противоречие с тем перечнем функций, который устанавливается для него нормативной документацией. Проблем тут не возникает до того момента, пока в эти договоренности не произойдет вмешательства извне или у сторон не возникнет конфликта, требующего разрешения через суд или с привлечением иных независимых сторонних организаций.